【摘要】 这几天，手上拥有顶级学位房的业主可能内心多少都有点慌，不知道自己的资产在未来是否会大幅缩水。原因大家都知道，是因为深圳近日公布了《
这几天，手上拥有顶级学位房的业主可能内心多少都有点慌，不知道自己的资产在未来是否会大幅缩水。原因大家都知道，是因为深圳近日公布了《深圳经济特区社会建设条例（征求意见稿）》，提出了多项民生和公共服务均等化的措施，其中涉及教育的两项措施备受瞩目：一是拟推行大学区招生和办学管理模式，二是建立义务教育学校教师交流制度。这两项措施，实际上都是直指4月30日重要会议所要求的：“防止以学区房等名义炒作房价”。这在深圳地产圈内可谓响起一声惊雷。
学位房的价值一直备受认可，价值坚挺
深圳在2019-2020年这一波房价大涨，直到今年才形势大变，最近两个月二手房成交量都在2500套左右，远低于正常的6000-8000套，属于历史谷低，可谓遭遇夏日寒风，短期内“凉凉”，价格也有所松动。但是，深圳市场里一直还有价位特别坚挺的一类房子，那就是“学区房”。可是这两天深圳拟推行大学区的消息传来，一下子让本来已经开始松动的信心更加脆弱了，这是不少群里流传的一张图：
这图说的是不是事实，我也没有考证，但感觉一两千万的房子减个100万也不是什么大事，谈不到“崩”。实际上作为一群关注学区房，关心小孩教育的家长，我们更关心的是学区房的价值是不是会因为受到新政策影响，有多大的影响，以后买了学区房还能不能上名校。
学区房的价值在哪里？新政策能产生多大的作用？
学区房之所以值钱，当然是因为买了之后可以读名校，比如著名的百花片区、香蜜湖片区、宝安中学片区等。优质的教育资源永远是稀缺的，因为“优质”的概念本来就是相对的，不可能消灭。比如，我们可能认为排前5%的学校就是优质。就算是随机分配教师和学生，最后每个学校还是会慢慢演化，有一些学校相对优秀，有一些学校相对弱势。那么大学区制能不能抑制或者削弱学区房的价值呢？我认为还是有一定作用的，但也必须看政策的细节。
“大学区制”如果要抑制学区房的炒作，主要是靠“大范围的大学区+随机抽签”，降低上名校的确定性，从100%，降到50%或者以下。
为了达到这个效果，必须做到：首先，要有较大范围的学区。无论是读小学还是初中，任何小区都要对应至少两所学校，使得学生至少得二选一，甚至是三选一、四选一，这样才会有不确定性，所以学区必须将学区范围划得大一些。但是划得太大，比如以整个行政区（比如福田区内）来随机分配，会违反“就近入学”这个很重要的原则，让孩子上学和家长接送非常困难，浪费很多时间在路上，造成身心疲累，并不十分经济高效。
我反对用3公里范围划小学片区，小学真的还是应该就近入学；中学片区可以适当扩大，更加注重机会均等，但也不要搞成整个行政区那么大，最极限也只能按街道来做。
因此，将相对较近的两三所小学或者中学划成一个学区是比较可行的做法。目前，深圳其实已经存在不少这样的“大学区”或者“共享学区”，比如南山区的南科大实验、第二实验和塘朗小学，比如龙华区比如宝安区的宝安中学初中部、宝安中学外国语比如如果深圳真的有决心做，这也是比较可能的一个选项。
其次，必须采取抽签（或者叫电脑随机派位）的方式进行。假如有志愿选择，大家肯定会形成一个共识，比如大学区内的三所学校哪所最好，大家都优先选最好的一所，结果还是相对确定的，对学区房的价格影响就会比较小。我们用一个最简单的模型算一下：
比如同一路马路两边分别有两个区，区位差不多，小区品质也差不多，但A小区带顶级名校学位，40平米市值1000万，B小区只有普通学位，42平米市值450万，那么基本上我们可以认为A小区的学位溢价是1000-450=550万，溢价率是550/1000=55%。
如果现在这两个小区合并成一个大学区，随机抽签上学：那么A小区上顶级名校的机会就从100%变成50%，那么学位溢价就应该折半，这套房的市值应该变成450万+550万*50%=725万，也就是降价275万。相应地，B小区上顶级名校的机会从0%变成50%，价格可能也会上涨275万。这只是理论值，但大逻辑不会错。如果是把三所或以上的学校合并成一个大学区，效果就会更好。总的来说，随机抽签可以稀释优质资源，实现“削峰填谷”效果，让原来的学区房降价，让原来的非学区房受益涨价，资源分配更加平均一些，起到抑制炒作的去效果。
如果现在这两个小区合并成一个大学区，可以选志愿上学：比如大家可以第一志愿报顶级名校，第二志愿报普通学校，那么就要比拼入学积分。只要实行入学积分制度，那么拥有深圳户口、入户时间长、社保时间长的人肯定有优势，那么他们买入学区房之后，子女可以上顶级名校的机会仍然接近100%。这样，学位房的价值可以说没有丝毫影响，一分钱也别想着降价。
因此，我再强调一次，只有“大范围的大学区+随机抽签”，才可以打压学区房的价值，否则大家可以认为只是走过场。
用教师交流制度能不能实现学校的均衡化？
教师交流制度，让优质的师资可以流动起来，使资源更加均等，作用不能说没有，但想有好的效果，条件会比较严苛。以我对一个组织的理解，绝对不是一两个人就可以改变的，只有“优秀的校长+一批优秀的骨干”才有可能改造一个学校，但估计这不容易做到。深圳这几年试行了教育集团化，不能说完全没效果，但从实际结果来看，名校还是原来那些，被合并的弱校并没有质的提升。这也不能完全怪学校和老师，教育本身是一个巴掌打不响的事情。
生源也是一个非常重要的因素，名校往往是优秀的老师和优秀的学生互相成就，相辅相成。没有优秀的学生，光有优秀的老师，成绩一样很难上去。而生源通常跟那个片区的住宅有密切关系，比如香蜜湖、科技园和后海片区，片区居住环境好，离福田CBD、科技园近，聚集着大量高学历人才，他们本身特别注重子女教育，一直有好的生源，这些片区无论怎么折腾，成绩还是会不错。
当然，政府的责任仍然是尽力而为地让学校均衡发展，不能有太差的学校。同时，我也明确反对那种要把名校、好学校拆散、消灭的过激想法，无论哪个国家、哪个地方总是需要有一些优质学校培养高质素人才，否则长远来看是会影响国家发展的，不能搞绝对的平均主义。
给重视教育的家长们的建议，或者可以避免上百万损失
综上分析，加上深圳要做“先行示范区”，这次动真格的机会并不小，否则对不起这名字，甚至可以说是落实不到位。
但对于家长，肯定还是趋利避害，在法律和规则之下寻找最优解。我建议有这两条（但投资决策请自行决定，自己负责）：
1.回避那些居住环境比较差，纯粹靠学位价值支撑高房价的房子和片区。但是居住环境好、小区品质高又带学位的小区，影响就比较小，有实力还是可以买入的。
2.可以买入那些本来已经实行大学区或者共享学区的房子，或者是整个大片区教育资源本来就比较均衡，几所学校差距不大的，这样所受影响也会比较小。
还有一些推论，自行领悟吧，聪明的人不说也已经明白，所以就不说了。
#深圳#
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