【摘要】 01该来的总会来了，规律只会迟到，不会缺席。昨天凌晨东莞发布“莞8条”的楼市调控政策，基本是跟随深圳，下了决心要捶自己。在东莞表态之
01
该来的总会来了，规律只会迟到，不会缺席。
昨天凌晨东莞发布“莞8条”的楼市调控政策，基本是跟随深圳，下了决心要捶自己。
在东莞表态之后，广州也出来站队。
在昨天晚上，发布了黄埔取消人才购房的政策，彻底关上外地投资客炒作严重的概念区上车之门。
还有最近闹得沸沸扬扬的深圳学区改革，面向公开征求意见。
在《草案征求意见稿》提出推行大学区招生、建立义务教育学校教师交流制度。
此举势必会加剧深圳学区房看空预期，涨破天价的深圳老破小学区房，有回调下跌之势。
全面围剿！大湾区的楼市调控风暴，来了！
广深莞，在明明行情已渐渐冷淡的形势下，竟然还发布调控。
很明显，这只是个开始。
接下来，大湾区还有更多城市会深刻领略“精准调控”的意义，卷起一场楼市调控风暴。
今天我们就重点来聊聊东莞、广州、东莞的调控，以及对后市的一些看法。
02
东莞的“莞8条”在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等多维度打击过度炒高地价房价。主要措施包括：
1.非房企不能买住宅用地
2.暂停向个体工商户销售商品住房
3.法拍房限购
4.首次将商品房认购环节纳入监管，建立购房意向登记系统，热点楼盘公证摇号选房、严打“茶水费”
5.新入户买房也要1年社保，入户半年则半年社保
6.增值税征免年限由2年调整为5年
7.建立二手住房成交指导价，引导银行合理发放贷款
8.热点住宅楼盘限售期5年
其中杀伤力最大的是两条，5、7，我们一一来解读。
1.新入户买房也要1年社保，入户半年则半年社保。
之前东莞的二手房不限购，很多外地炒家就瞄准了东莞概念区的二手房，路径清晰：松山湖＞南城、莞城＞滨海虎门长安＞临深凤岗塘厦。
因为土地开发利用强度大，新盘很少，无净地可建房子，供需紧张，一二手房倒挂之下，新房很难摇号，东莞二手房不限购，自然炒作严重。
大家已经见识过了深圳二手房指导价的威力，直接打掉杠杆、成交量、看涨预期。东莞一旦推出二手房指导价，意味着东莞楼市也要追随深圳其后，成交量一路走跌，最后破防。
因为东莞新房供应量走低，核心区基本也是二手房存量房市场。
现在严查首付之下，又卡死房贷，高位二手肯定没有人愿意接了，市场未来以打新为主。
刚需和改善还会上车，但投资客拿着这样的预算，在东莞买不到什么好房子，会更倾向于大湾区的佛山和珠海。
03
广州，黄埔发布了停止人才购房政策。
在这波广州行情中，黄埔率先放松限购，吸引外来投资客，黄埔只需本科学历or中级证，再加上半年社保。
后来黄埔走人才政策，都需要有本地工资流水，才予以房贷，限贷政策收紧。
现在是钱收够了，彻底关门。
现在的黄埔，还能不能买？刚需改善可以，但从投资角度出发，高位，不建议。
很多人可能会不解，你不是一直说大湾区有价值吗？不是说要买高量级城市吗？广州怎么就不能买了？
你看，你就不会问深圳东莞二手房现在还能不能买？
因为你已经很明显地看到，深圳东莞二手房已经进入横盘行情，短期内难涨，从投资角度来说，核心区还可以买，但谨慎追高概念区。
广深莞已过主升浪，除了核心板块的打新还有小赚，其他板块已经开唱一曲凉凉！
现在去入手黄埔，除非你是能拿到楼盘捂盘，按照原备案价销售的内部房源，或者是业主急着出手的笋盘。
否则，真的没必要去追高了，接下来是横盘，短期内不会再有之前烈火喷油的行情。
04
深圳这次教改的决心很大，虽然遭到很多家长反对，但大学区制，已是势在必行。
什么叫大学区、电脑派位？
1. 一个小区不再只对应一个学校和一个学校不再只对应固定几个小区。
2.多个小区对应多所学校，其中含重点公办、非重点公办、重点民办、非重点民办，学校水平不一。
3. 重点学校学位紧张，只能靠摇号，要不然就是被直接分流，而学位紧张的城市就只能是直接分流。
虽然多校划片之下，名校还是可能对个别小区有积分优待、优先入学，但是这已经比之前的“一对一锁定”要悬了。
多校划片，投入几百万上千万买到的不是一个确定性的名校学位，而是一个摇号的资格，能不能摇到要靠运气。家长想靠钱来走捷径都不行了。
现在虽然口口声声喊着“素质教育”，但是深圳家长的教育焦虑可能是全国所有城市最严重的。
深圳业主比之前北京业主还要炸锅，因为深圳的学区太紧张了，深圳的老破小学区房也太贵了。
深圳学区房刚刚因为这一波暴涨正在虹吸热钱买入，北京西城区的一纸政策彻底给深圳学区房泼了一盆冷水。
教育的一点风吹草动，都会让深圳业主如临大敌。
未来，依附在房产上的学区价值被大大削减，颇有点削峰填谷的味道。
当未来的学区房的“接盘侠”无法享受100%的优质学位了，只是获得了一个摇号机会而已，不确定性极强，多校划片会使深圳学区房下跌吗？还值得去购买高价学区房吗？
深圳很多片区是名校和普通学校差异大，那种摇号才没有优势。
例如生源越来越差的罗湖，排名在下降，而且小户型学区房集中，是有下跌空间的。
深圳螺岭外国语小学，户型小，上车门槛低，学区房一般那种老破小，换手率很高，没有住的都是为了学位，买了后出租，学位申请后马上卖。
深圳的学区房会受影响，但是要使深圳房价暴跌也是不可能的，最多是小跌。
因为深圳不仅是学区紧张，还有房子供需紧张、结构性缺房问题。
1. 不要再想着短炒小户型学区房，学区只是使房子的金融属性更强，但在深圳买房要兼顾居住属性，减少学区在房子在占比
2. 教改的方向变得非常快，但早点买房是不会错的，如果是5年左右需要使用学区房的，可以早点买入
3. 生源的重要性会越来越突出，要是对“学区划片”比较在意的家长，重点可以考虑码农扎堆的学区房
05
大湾区是个轮动的市场，深圳涨完，东莞接力，东莞热乎劲一过，热钱又聪明地寻找新的洼地广州。
从珠城到天河北，再到黄埔科学城、南沙，最后海珠番禺补涨，整个周期非常顺畅。
最后行情在佛山珠海收尾。
现在佛山也收紧了外地人贷款，需要5成首付，上车门槛不断提高，真正限购、限贷比较宽松的只有珠海，珠海还是能持续一波行情的。
你可以提前布局、追涨，但不宜在涨到高位时还想着买入，不然就容易套牢站岗。
因为买房，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆。如果不能在低位买入，算上利息成本，房价不涨你就是亏。