影响深远!东莞出台最严新政,广州同日跟进

今天一早醒来，被隔壁东莞的新政惊到，东莞又双叒叕出台楼市新政了。而且这次东莞新政影响深远，广州黄埔同日出台了取消人才住房政策。

8月2日凌晨，东莞市住房城乡建设局等八部门联合印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，再次表明了东莞坚持房地产市场调控不动摇、不放松的态度。

这次东莞802新政，主要归纳为下面九点。

• 非房企不能买住宅用地

• 暂停向个体工商户销售商品住房

• 法拍房纳入限购

• 社保造假五年不能买房

• 新入户买房也要1年社保，入户半年则半年社保

• 增值税征免年限由2年调整为5年

• 建立二手住房成交指导价，引导银行合理发放贷款

• 首次将商品房认购环节纳入监管，建立购房意向登记系统，热点楼盘公证摇号选房、严打“茶水费”

• 热点楼盘限售期限由3年延长到5年

东莞这次被称为最严新政，涉及土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等等，可谓全方位重点出击。相比广州现行政策，在广州乃至全广东都是一个严厉的楼市调控措施。

从上面归纳的9点措施可以看出，此次打击的重点方向，包括热点楼盘、认购环节、二手指导价，这些整改措施在广州近一年来的房地产都是可以一一对应的重点问题。

我们一一来分析。

“热点楼盘”这个名词，广州人应该不陌生，而且为了购得一房用“老命”去拼。还记得去年那个史上最长黄金周么？除了高人气的高速路和景点，广州的楼市也像在坐过山车，紧张刺激，“半夜叫醒你选房”“异地开盘千人摇号”，看得购房者惊心动魄。

广州天河、黄埔、番禺一些热门板块由于区位较好，受到众多购房者的追捧。在僧多粥少的情况下，开发商就会挑客源，特别在广州限价后，全款、高首付等操作变得更加普遍。甚至出现捂盘惜售的现象，等待适合的时间再涨价出售。

这些楼盘就是我们所说的热门楼盘、网红楼盘。

“认购环节”也是开发商最多猫腻的地方。那些热门板块的楼盘每加推一次，就引来更多的人认筹，不惜升筹也要抢到一套自己心意的楼盘，不管天地楼层、朝北朝垃圾站。开发商也乐此不疲，加推一次就涨价一次，最夸张的一次涨幅超过了1万元/㎡。

“变相涨价”在广州普遍存在，特别是在一些比较热门的楼盘中出现。在房源价格被限定，求购者比较多的情况下，开发商明面上不能提高房价，茶水费就是成为了筛选购房者的方式之一。

另外，“捆绑销售车位”的方法在广州也是公开做法。某开发商买房必须购买车位，而且车位明显比周边价格高出一半。

“二手指导价”，楼主认为这条措施最应该在广州推行。目前广州楼市调控政策虽然有“增值税2变5”，但却未能改变一二手房倒挂，热门区域二手房飞涨的现状。

就在近日，兰亭盛荟的二手挂牌价已经突破10万。在兰亭盛荟买二手房，最应该关注的就是噪音问题。单价能挂上10万元的房源，想必位置不差，噪音比其他房源相对较低，这是能解释的客观因素；另外一个因素是市场推动，有中介为求得房源故意推高单价让业主放卖，也有房源太好买家频繁问价导致房价上涨的因素。

番禺的万博商圈已经初步形成，居住环境良好，受到天河、海珠，特别是番禺华南板块改善买家的关注。万科欧泊作为万博二手房的“佼佼者”，最近的挂牌单价也站上了6万元。

虽然广州某些二手热门板块房价“一飞冲天”，但今年5月以来，除了受限于官方调控之外，某些热门楼盘的“高价”行为也被一些平台管控。在天河二手楼盘中，被盯上的是第二梯队天河公园西门和新晋网红板块牛奶厂，板块内的部分标杆房源被下架，至今线上仍不能展示。

还记不记得今年4月，住建部约谈了东莞，同样也约谈了广州等4个城市政府负责人，要求充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位。

之后东莞、广州出台了一系列调控措施。在全国多个城市为楼市降温的同时，住建部的“调控指挥棒”也是背后的一根大棒，敲打着调控不着力的城市，这也成为今年房地产市场调控的新特征。

就在刚刚，黄埔区和开发区发布新的楼市调控措施，取消人才住房政策，外地人想通过学历和社保买房的路已经彻底被堵死。广州中心区和周边区域分化，市场热度分化，广州跟随东莞加码调控已经开始。