疫情过后,南京房价会大跌吗?

最近的南京，有点难。

现在谈这个问题，好像还有点早。大家根本没有心情考虑房价，只是想让疫情抓紧控制住，恢复生活再说。

不过，最近我观察了南京各个城市的买房群，好像大家都达成了一致：南京房价存在明显高估，不值这个价。比如，一些外地房V纷纷发表观点。

另外近期，也有本地读者咨询，对于南京房价尤其是江宁房价表示担忧，认为江宁的房价，可能要降了。

从疫情，扯到城市管理，再延伸到房价，这个逻辑链看似比较精密，所以不少人还是在嘀咕，未来的房价，到底行不行？

先看城市管理。最近南京处于风口浪尖上，在互联网上的口碑下降很快，南京本地老百姓情绪比较稳定，但在外地人看来，这座城市已经处于水深火热之中，城市管理一比吊糟。

这就是互联网。互联网的特色就是非黑即白，要么捧上天，要么碾成渣。同一个人，从天上到地上，可能只需要一则传闻。所以这就是互联网舆论的生态，想找你的毛病，到处都是。现在南京的舆论如山倒一样崩溃，这个局面是我们不愿意看到的。但怎么办呢？当务之急就是把防疫工作做好，用事实来说话。这次全国人民这么气，主要是大家本来生活的很安逸，都快忘了疫情这件事了，该旅游旅游，该看奥运会看奥运会，结果从禄口机场扩散了，对大家生活产生了很大的干扰，他们有情绪，也是正常的。等全国疫情控制住后，这件事就没有这么大了。

所以外地人怎么看，不重要，重要的是生活在南京的这群人，是不是还有信心？

近期我在南京不同的区参加核酸检测，感觉一次比一次规范，一次比一次从容。市民的自发性、积极性、配合度还是非常高的。这些市民，才是南京这座城市的基本盘，他们没有变化，这座城市就没有变化。不能因为一次事件，或者写错了地方的名字，就否定这座城市，这样看太片面了。

所以从我的角度来看，南京的基本盘没有变，经济和产业也没有受到重创，大盘是稳的。对于楼市而言，不存在房价下降的基础。

当然，南京的城市管理，并不完美，暴露了很多问题需要反思。这是疫情结束后城市需要好好总结，尽可能的去改进，去提升。

有了这个共识，我们再来讨论南京接下来的房价变化情况。

首先看江宁，这次影响最大。尤其禄口的售楼处，基本上都关闭了，大家只能坐着干着急。对于江宁的房价，短期内确实有压力。

关于江宁的房价，去年下半年开始我就断定，江宁核心区，会迎来一轮补涨。目前看这个补涨的过程还算顺利，核心楼盘，上半年几个月大概涨了3000-6000左右不等。但这个涨价，并不是全面上涨，一些位置比较好的老盘，还是没涨。比如百家湖西侧的几个老盘，竹山路附近的一些老盘，价格变化不大。

这符合我之前的断定，江宁房价涨价是补涨，但不强势。

江宁核心区房价补涨到什么时候，我之前的断定是6月份左右结束。其实已经结束了，现在疫情到来，对于江宁核心区域的房价，影响不大。你不能说江宁房价现在不怎么涨了，就说受疫情影响，这不科学。

禄口的房价，其实几个板块处于分化的局面。禄口老镇板块、信诚大道板块、如意湖板块。

这三个板块中，信诚大道板块基本上卖的差不多了，慢慢去库存，整体上压力没有那么大。禄口老镇板块，几个楼盘说实在的挺难，一个比一个难。有的楼盘3个月不开张了，这次疫情期间，又要几个月不开张，这种局面是非常非常难的。所以几个楼盘现在也没招，降价不降价的，好像都不是那么回事。降个一千两千的，好像也改善不了太多，主要是禄口老镇的目标客户已经没了。而市区和江宁的外溢客户，看不上这里。

禄口大板块中，有前景的就是如意湖板块，受到翔宇路北地铁站的辐射，各类规划层级比较高。中骏、碧桂园、中铁建、珠江等几个盘供应量比较大，主要是江宁核心区域的外溢客户。这个板块长期我不太担心，前景不错，但短期内售楼处不开放，确实比较难受，7、8月份两个月业绩影响很大，金九银十要拼了。

不过，对于如意湖板块，我看几个楼盘动作也不大。如意湖板块到底行不行？逻辑没讲清楚。到底这个板块好不好，好在哪里？主要以楼盘自己尬吹为主，不系统，没有逻辑性。后面有空我们会单独谈这个板块。

那么江宁其他板块的房价，会跌吗？大哥，这些非核心区域的房价，都4年没涨了，往哪跌？

跳出江宁看全市，南京的房价，会不会跌？我的结论是，跌不了，也涨不动。尤其下半年，整体稳中偏难。

其实对于南京房价，不同的人看法完全不同。有的人觉得南京房价太贵了，有的人觉得南京房价不行，被下面的城市赶上来了。这些看法，都对，但都不全面。

南京二手房价这几年，基本上处于横盘状态。少量房子在涨，但也是温和上涨，包括河西在内，涨幅比较有限。这个涨幅有限，密码不在于南京的城市管理，也不在于疫情，关键在于南京的二手房价，基本上被新房控制住了。

从去年开始，南京新房的供应量暴增，今年上半年南京供应7万套房子，如果下半年继续保持，那么南京一年要卖13-14万套房子，这个量，是过去单年的两倍。

这样的供应量，二手房想脱离新房走独立行情，很难。而新房，虽然限价红线不断往上涨，但涨幅都是有规律的，幅度不大，二手房想跳涨，会受到新房的严重干扰。

每个城市，能承受的新房供应量，是不一样的。

比如武汉，郑州，常年供应20万套房子，量太大了。这种级别的供应量不要说放在南京，就是放到上海，也顶不住，二手房价肯定在现有基础上往下波动。

比如杭州，常年供应10-15万套房子，这个供应量，已经足以让杭州多年蝉联卖地金额第一。北京上海深圳地价虽高，但供应太少。郑州供应很多，但土地不值钱。所以杭州是全国唯二城市，供应较多+地价较贵的城市，轻松蝉联土地出让金冠军。第二个有这个实力的城市就是南京。

南京的土地供应量，略低于杭州，但去年、今年，基本与杭州差不多在一个档次了。杭州发展好，也会吹，全国人民都在往杭州赶，各类网红就30万人，需求还是比较旺盛的。所以杭州一年供应15万套房子，是能顶住的。

南京现在一年也供应10-15万套房子，但这几年一直比较分化，热盘很好卖，差盘很难卖。尤其远郊区很难卖，本质上是外来刚需人数不够，接盘能力不足造成的。供应大于需求，价格就横住了。但这么大的城市，改善需求很大，加上限价，那主流地段的改善房子就好卖了。

不过，南京主流地段的房子，现在也在变多，价格也在往上调，后面买到的概率也会变大。所以现在南京土拍，地段好的多拍，地段差的远郊地段，现在稍微控制了一下。

那么南京如果每年都供应10-15万套房子，在没有大的国家政策刺激，或者本地放松调控政策加持下，供需就会平衡，局部过剩。

下半年南京的楼市政策，不会放松，所以整体上房价预期不高，不用过于焦虑。但你要说降价吧，也没啥基础。主要是强势板块比较稳，弱势板块三四年不涨了，实在也没啥泡沫，涨也涨不动，跌好像也不甘心。

关于供应量，举一个极端的例子。西安在七八年前，一年的新房供应量有20万套，现在多少套？反正上半年只有3万套，压缩的非常严重。所以西安最近几年一直在涨，涨幅也比南京高。当然基数低一些也是原因。

目前全国的专家，对于南京的价格体系的认知，还是比较混乱的，每个人的理解不同。

比如有一些最近发展还不错的省会，心态比较高，觉得南京的城市管理不过如此，南京的发展也不过如此，南京房价太高，需要回调。而他们很快就能超过南京。

也有一些一线城市的炒房客，觉得南京房价实在太便宜。中国经济第二大省的省会，房价配不上这座城市，所以今年跑过来炒房，发现有点不对劲了，被埋了。

这些看法，都不成熟。还是嫩啊！

长期看，房价还是要看城市发展，就业岗位的多寡。目前南京创新的动作比较多，但实际项目新增的没有那么强势，这是需要决策者特别关注的。不能一门心思忙创新，蛋糕却没有做大，这是很要命的。

最后说一下，南京的疫情局面整体上还在收敛，在向好的方向发展了，南京我一直有信心。不过全国其他城市压力变大了，还是期待全国能够尽快顶住这波疫情，大家平平安安就好。

至于房价，不过是城市发展的副产品，放平心态即可，没那么重要。愿大家都平安！