【摘要】 今年以来逆势上涨超12%，公募REITs还能追高么
自2022年初以来，大多数资产表现不佳，但公开发行REITS是独一无二的。根据通联数据，截至2月22日收盘，上市的12款公开发行REITS产品自年初以来逆势上涨12.05%，收益表现远高于其他资产。
国盛证券分析师杨业伟表示，从底层资产来看，今年以来，污染控制是11个基础设施公开发行REITS中收入最高的，其次是工业园区、仓储物流，高速公路类别最低。今年二级市场涨幅分别为26.2%、24.7%、21.8%和7.12%。
今年之前，11家基础设施公开发行REITS表现出小盘效应（小盘收益率高于市场）。今年，这一现象发生了变化，流通规模中等的产品表现更好，但总体而言，11家基础设施公开发行REITS仍表现出规模越大，涨幅越低。
多个公募Reits大幅上涨后，提示溢价风险。
自2022年初以来，股市表现不佳，债券市场先涨后跌，与年初水平相差不大。
当各种资产表现低迷时，公开发行REITS表现非常突出。截至2月18日收盘，今年以来，各类股指出现不同程度的下跌，只有10年期国债指数略有上涨0.18%。
同时，公开发行REITS的收益率为19.66%，远高于其他资产，其突出的表现也引起了广泛关注。首批上市公开发行REITS均实现幅度上升，平均增长20.20%。其中，富国首家封闭式水务REIT涨幅最大，达到38.08%；沪杭永辉REIT涨幅最低，为4.49%。
为什么年初以来公募Reits表现出色？
杨业伟认为，公开发行Reits既有债务又有股票，具有很高的防御性，基础设施主体符合当前稳定增长的概念，因此自年初以来一直受到资本的追捧。
需要注意的是，由于年初涨幅大，交易频繁，多家基金公司发布溢价风险提示，并在盘中停牌，提醒投资者密切关注投资风险。
2月14日前，建信中关村REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT三家公募REITS齐发公告，上午9:30至10:30停牌一小时。
2月12日，中航首钢绿能REIT还发布溢价风险提示，称2月11日，该产品二级市场收盘价为19.066元/份，与发行价相比，溢价较大，提醒投资者密切关注二级市场交易价格和投资风险。
在停牌和交易风险提示公告中，各基金均提到公开发行REITS的主要目的是获得基础设施项目租金等稳定现金流。与发行价相比，产品累计增长较高。随着交易价格的急剧上涨，净现金流分配率也将显著下降。
Reits项目仍存在风险。
Reits产品除溢价风险外，还存在政策、疫情等风险。
疫情、宏观政策等因素对部分工业园区项目的租金收入产生了一定的影响。华安张江光大园(81.60%至79.52%)除博时招商蛇口(001979)工业园区租金收入比发行时略有上升(87.64%至88.43%)外，东吴苏州工业园区(76.80%至75.10%)租金收入比例均有所下降。与销售相比，底层项目的租金率和租金也有所变化。
从风险的角度来看，疫情和政策风险最近产生了很大的影响。博世招商蛇口工业园REITS在第三季度报告中提到，由于续约情况低于预期，租金拖欠，园区租金率也略有下降，应密切关注后续疫情和地方政策的可能影响。
一位私募股权基金经理告诉记者，Reits项目价格上涨过高会导致股息收入稀释，投资者实际净现金流分配率下降，无法实现预期投资目标。
但从风险收益比来看，REITS的性价比明显优于股权行业。各行业REITS的夏普比例明显优于同行业股指，最大回撤低于股指。结构上，从REITS板块分类来看，夏普比例:生态环保REITS>仓储物流REITS>工业园区REITS>高速公路REITS。